PAYLI MÜLKİYETTE YASAL ÖNALIM HAKKI (KANUNİ ŞUF’A)
Paylı mülkiyette, taşınmazın paydaşlarından birinin payını bir üçüncü kişiye satması halinde, diğer paydaşların aynı sözleşmesel şartlarla bu payın öncelikle alıcısı olabilme yetkisini kendilerine veren hakka, kanuni önalım hakkı denir.
1) Önalım Hakkı Sahibi
Bu hakkın sahibi taşınmaza sahip olan paydaşlardır. Bu hak paya bağlı bir haktır ve pay kimde ise hak sahibi odur.
2) Bildirim
Türk Medeni Kanuna göre, ortaklardan birinin kendi payını satması durumunda, satışın alıcı ya da satıcı tarafından diğer paydaşlara bildirilmesi yükümlülüğü bulunmaktadır. Bu bildirimin noter aracılığı ile yapılması öngörülmüştür. (MK m. 733/ f. 3)
3) Ön Alım hakkının Kullanılamayacağı Haller:
a) Bir Payın Diğer Bir paydaşa Satılması Hali
Yasal önalım hakkı ancak paydaş olmayan bir üçüncü kişiye satış yapılırken kullanılabilir. Bir paydaşa yapılan satışta diğer paydaşlar yasal önalım hakkına sahip değildirler.
b) Cebri İcrada yapılan Satışlarda:
Yasal önalım hakkı cebri artırma (icra kanalı) ile yapılan satışlarda kullanılamaz.
c) Bağışlama ve Miras Payının Önceden Devrinde
Görünürde satış şeklinde yapılmış olsa da asıl amacı bağışlama, miras payının önceden devri niteliğinde olan temliklerde de önalım hakkı kullanılamaz.
d) Trampa Yoluyla Devirde;
Taşınmaz mülkiyetinin kanundan doğan sınırlamalarından olan önalım hakkı bu özelliği sebebiyle sadece gerçek anlamdaki satışlar için kabul edilmiştir. O nedenle satım niteliğinde olmayan temliklerde önalım hakkı kullanılamaz. Trampa da bu türde temliklerden olduğu içindir ki trampa yoluyla devir işlemlerinde paydaşların önalım hakkını kullanmalarından söz edilemez. Çünkü Trampa, bir malın başka bir malla değiştirilmesidir (BK. m. 232). Ancak paydaşlar açılacak önalım davasında tanık dahil olmak üzere her türlü delil ile trampanın muvaazalı olduğunu kanıtlayabilirler.
4) Ön Alım Hakkının Kullanılması
a) Dava Açılması
Yasal önalım hakkı, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır.(MK m. 734/f. 1) Dava dışında kullanılması mümkün değildir.
Normalde satışın hemen arkasından tescil işlemleri yapıldığı için dava alıcıya karşı açılarak önalım hakkı kullanılır. Ancak bazı durumlarda henüz tescil yapılmamış olabilir. Bu gibi durumlarda davalı taraf payını üçüncü kişilere satan paydaştır. Önalım hakkının kullanılmasıyla hakkı kullanan paydaş ile alıcı arasında bir satım ilişkisi doğar ve şartları payını devreden paydaş ve alıcı arasında ki sözleşmenin şartlarıdır. Önalım hakkı satılan payların tamamı için kullanılabileceği gibi bir kısmı için de kullanılabilir.
Önalım hakkı sahibi, payın adına tesciline karar verilmesinden önce, satış bedeli ile alıcıya düşen tapu giderlerini, hâkim tarafından belirlenen süre içinde hâkimin belirleyeceği yere nakden yatırmakla yükümlüdür.
5) Ön Alım Hakkının Kullanılmasında Hak Düşürücü Süre Ve Feragat
Yapılan satış, alıcı veya satıcılar tarafından noter aracılığı ile bildirilir. Önalım hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihin üzerinden üç ay ve her halde satışın üzerinden iki yıl geçmekle düşer. Noter bildirisinin paydaşa tebliğ edilmesini izleyen tarihten itibaren 3 aylık hak düşürücü süre işlemeye başlar. İki yıllık süre ise yapılan pay satışını izleyen günden başlar. Bu sürelerin geçmesiyle paydaş sadece bu satış için önalım hakkını kullanamaz yoksa önalım hakkını kaybetmiş değildir.
*Ayrıca Yargıtay HGK’ ya göre üç aylık sürenin başlaması için önalım hakkı sahibinin; Satış konusunu, bedelini, ödeme koşullarını ve alıcıyı öğrenmiş olması gerekir.
Önalım hakkından feragatin resmi şekilde yapılması ve tapu siciline şerh edilmesi koşulu getirilmiştir. Resmi şekli kural olarak noter yerine getirir. Buna karşılık, böyle bir haktan feragati içermeyen, sadece belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaya yönelik vazgeçmenin herhangi bir yazılı şekilde yapılabileceği, bu vazgeçmenin satıştan önce ya da sonra verilebileceği kabul edilmiştir. Böylece önalım hakkından feragati içeren anlaşmalar, feragat eden açısından önemli sonuçlar doğurduğundan resmi yazılı şekle tabi tutulmuş ve tapuya şerh edilme koşuluna bağlanmış iken, belirli bir satışta önalım hakkını kullanmaktan vazgeçmenin adi yazılı şekilde de yapılabileceği öngörülmüştür. Ancak bu ikinci halde de, öngörülen yazılı şekil ispat değil geçerlilik şekli olarak düzenlenmiştir. (MK m. 733/f. 2)